全國多城二手房市場降溫，西安“量價”低位運(yùn)行概率大

有觀點(diǎn)認(rèn)為，在新房被限購限價的時候，二手房恐怕才是最真實(shí)的市場。

盡管全國很多搖號買房的城市，如杭州、成都、西安都曾傳出過“成千上萬人搶一套房”的消息，但看似火熱的新房市場，其中有多少屬于真正的剛需誰也不敢打包票。當(dāng)市場利空因素增多，二手房成交量下滑、降價出售的時候，樓市又面臨一輪向上還是向下的考驗(yàn)。

在北京及其他重點(diǎn)城市，最近也出現(xiàn)了二手房降溫的勢頭。消息顯示，北京二手房市場客源端成交周期達(dá)79.3天，已是2012年以來最高;剛剛過去的8月份，廣州二手房成交宗數(shù)環(huán)比下降7.6%，成交量已是連續(xù)5個月下滑;深圳在7月31日再度升級了樓市調(diào)控，二手房均價在7個月以來第一次出現(xiàn)下滑;青島二手房交易量連降5個月，并在8月份出現(xiàn)了兩位數(shù)下滑;杭州新房中簽率屢創(chuàng)新高以后，二手房銷量卻出現(xiàn)了連續(xù)三個月下跌。

地產(chǎn)評論人士王建紅對記者表示，“堅決遏制房價上漲”的重申，房地產(chǎn)市場的預(yù)期也在隨之調(diào)整，預(yù)期是人們對未來經(jīng)濟(jì)變量的一種估計，對買房等經(jīng)濟(jì)行為有重要影響。對于購房者而言，高企的房價帶來相對購買力不足，加上不斷上調(diào)的房貸利率，也讓一些潛在購房者的觀望態(tài)度更加明顯。所以不少城市的二手房市場回落，這是預(yù)料之中的事。

“西安二手房價格此前在快速上漲中也存在非理性因素。”王建紅表示，原因是今年春季新房供不應(yīng)求、搖號買房門檻提高，很多人在購買新房無望的情況下轉(zhuǎn)向二手房市場。這種非理性上漲，如果沒有持續(xù)的需求來支撐的話，顯然不能長久。隨著西安房源大幅增加、市場緊張情緒消除，二手房市場的降溫成為大勢所趨。

邵濤表示，近期西安二手房成交量回落、掛牌價出現(xiàn)松動是市場理性回歸，加上新房入市的預(yù)期影響，交易量和價格還可能在相對低位運(yùn)行，很難再出現(xiàn)“金三銀四”時的火爆場面。

一二手房倒掛將有所緩解，后續(xù)房產(chǎn)購買力面臨挑戰(zhàn)

每年九、十月份被視為樓市在下半年的一波交易高峰。而從目前市場狀況看，支撐二手房市場呈現(xiàn)金九銀十的理由卻不夠充分。一方面西安二手房掛牌量增加、成交量下滑。而與此同時，在價格上更有優(yōu)勢的新房去化率也已顯出疲態(tài)。

據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)監(jiān)測，在剛剛過去的兩周時間里，西安有10個項(xiàng)目開盤，但實(shí)現(xiàn)100%去化僅有3個，剩下的項(xiàng)目去化情況都不理想。部分樓盤去化率不足50%。去化率最低的項(xiàng)目推出54套可售房源，只賣出去10套，去化率僅有18%。并且，從公開信息看，未來一段時間，西安新房供應(yīng)量還會呈現(xiàn)增加趨勢。邵濤表示，如果新房房源的價格優(yōu)勢明顯，難免就會形成二手房市場被分流的局面。

此前，西安部分區(qū)域的一、二手房價格倒掛明顯。在王建紅看來，一、二手房的倒掛現(xiàn)象可能會縮小，但完全消失可能性不大。他表示，新房價格由開發(fā)商定價，再經(jīng)過物價部門控制、確認(rèn)、備案;二手房主要是賣方報價、買房議價，決定成交價格的因素較多，市場需求旺盛價格自然上漲，市場需求萎靡價格自然下跌。在未來一段時期，二手房價格將向自身實(shí)質(zhì)價值回歸，市場可能出現(xiàn)分化。另外，在上半年已經(jīng)釋放了大量購房需求的前提下，市場后續(xù)購買力面臨一定挑戰(zhàn)。