針對(duì)上海市場(chǎng)的降溫，該機(jī)構(gòu)也指出，4月成交量回落表明上海需求積累有限。“之前市場(chǎng)上也有說法3、4月因限購政策到期后，將有一批滿足限購條件的購房者涌入市場(chǎng)，將推高二手房量?jī)r(jià)。目前市場(chǎng)表現(xiàn)證明這類說法并不能刺激市場(chǎng)。”

專家指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的所謂“小陽春”往往出現(xiàn)在每年3-5月，其首要驅(qū)動(dòng)力在于，春節(jié)長(zhǎng)假期間累積的需求集中釋放;次要因素則在于，房企降價(jià)、政策松動(dòng)等外部刺激出現(xiàn)，使得購房者預(yù)期向好。就今年而言，前者已經(jīng)在3月的市場(chǎng)中有所體現(xiàn)，但后者明顯乏力，使得“小陽春”成色不足。

北京某房企人士也認(rèn)為，當(dāng)前購房者的信心不足，市場(chǎng)預(yù)期并未恢復(fù)到正常狀態(tài)。該人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，如果土地交易升溫，往往會(huì)刺激購房者入市。4月以來，部分二線城市的土地拍賣開始火爆，高價(jià)地也不斷拍出，但購房者似乎無動(dòng)于衷。

曇花一現(xiàn)?

多數(shù)受訪者還指出，4月市場(chǎng)預(yù)期不夠高漲，還有政策層面的因素。針對(duì)今年3月市場(chǎng)的升溫，中央政府和地方政府都在4月強(qiáng)化了調(diào)控，這對(duì)購房者的心態(tài)產(chǎn)生了影響。

4月19日，中 共中央政 治局召開會(huì)議，分析研究經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署經(jīng)濟(jì)工作。在談到房地產(chǎn)工作時(shí)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

同日，住建部會(huì)同國務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)2019年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況開展了專題調(diào)研。其中指出，部分熱點(diǎn)城市住宅銷售回暖、土地市場(chǎng)熱度回升，需引起高度關(guān)注。按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求，住建部對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

在地方政府層面，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，4月份地方政府共出臺(tái)了近60次房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策頻率比一季度驟然提升。

其中有不少政策均針對(duì)近期的市場(chǎng)異動(dòng)。比如，3月房?jī)r(jià)漲幅位居70大中城市之首的丹東，將二手房納入限售行列，同時(shí)限制新房?jī)r(jià)格的漲幅。濟(jì)南、鄭州等地則對(duì)松綁調(diào)控政策的傳言進(jìn)行辟謠。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。

這一輪政策基調(diào)的確認(rèn)，不僅影響了4月樓市的表現(xiàn)，而且已經(jīng)對(duì)5月市場(chǎng)帶來影響。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年五一小長(zhǎng)假期間，熱點(diǎn)城市的成交量普遍不高。

諸葛找房研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”小長(zhǎng)假(5月1日-4日)期間，北京新建商品住宅與二手住宅網(wǎng)簽量總共不足300套，處于2015年以來“五一”假期低點(diǎn)。該機(jī)構(gòu)指出，一方面今年假期較長(zhǎng)，大部分人員選擇外出旅游，市場(chǎng)需求減少;另一方面是國家嚴(yán)格調(diào)控下，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，更多購房者仍在觀察后續(xù)市場(chǎng)變化。

易居克而瑞也指出，3月出現(xiàn)的短暫“小陽春”，有可能只是“曇花一現(xiàn)”。隨著調(diào)控政策的收緊，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”將出現(xiàn)波動(dòng)和反復(fù)。具體而言，核心一二線城市相對(duì)穩(wěn)定，三四線城市回調(diào)壓力巨大，各城市間分化也會(huì)加劇。